Sélectionner une page

 

 LA LMNP

La location LMNP est en vogue. Nous allons voir succinctement dans cet article ce qu’est la LMNP, comment mettre en place une LMNP afin de bénéficier de ses avantages. Nous reviendrons en détail sur chaque point dans les prochains articles.

La LMNP, késako?

La LMNP est une location meublée A la différence d’un logement loué nu ou vide, la location meublée comprend dans le logement tout ce qu’il faut pour y habiter. Ce type de location bénéficie à ce jour d’une fiscalité avantageuse, permet d’avoir des loyers plus élevés qu’en location nue et donc d’augmenter votre rentabilité.

Est-ce que tous les logements se prêtent à la location meublée?

Afin de pouvoir louer votre bien en meublé et bénéficier des avantages du statut LMNP, il faut que votre logement respecte toutes les conditions de salubrité imposées en location nue et certaines conditions propres à la location meublée:

Quelle est la liste du mobilier obligatoire pour la location meublée?

Votre bien doit être équipé d’une liste de mobiliers et ustensiles. Il existe une liste réglementaire minimum pour chaque pièce dont voici les éléments:

  • Pour la cuisine, les obligations se concentrent sur une partie d’équipement en électroménager et une partie en ustensiles de cuisine. Pour l’électroménager vous devez fournir un réfrigérateur avec un freezer ou un réfrigérateur avec un congélateur, vous devez également ajouter une four ou un micro-ondes et des plaques de cuisson (minimum 2 plaques). Il faut également mettre à disposition des assiettes, couverts, poêle, casserole, cuillère pour cuisiner, fouet,…
  • Pour la chambre ou l’espace nuit, vous devez fournir une literie complète: matelas, couette ou drap/couverture. Afin que la pièce où il y a le matelas soit considéré en chambre, celle-ci doit être pourvu au niveau de la fenêtre d’un dispositif d’occultation de la lumière. Il doit donc être possible de mettre la pièce dans le noir complet. Soit votre logement est équipé de volet, soit vous devez installer des stores ou tout autre système permettant d’occulter la lumière extérieure. Voici les 2 éléments indispensables pour la chambre. Libre à vous de mettre ou pas des oreillers, chevets, lampe de lecture,… ou tout autre objet visant à favoriser le confort du locataire.
  • Dans l’espace de vie, vous devez fournir une table et des chaises en quantité suffisante par rapport à la capacité d’accueil du logement. Si vous avez 4 couchages, vous devez prévoir une table pour 4 et 4 chaises au minimum.

Au niveau du logement, vous devez également l’équiper de luminaires, d’étagères, d’un kit de nettoyage (tout le matériel nécessaire pour faire le ménage du logement)

Il est impératif de respecter scrupuleusement cette liste, sinon votre location LMNP risque d’être requalifiée en location nue. Vous perdriez alors tous les avantages de la location LMNP et pourriez avoir à rembourser les avantages financiers du LMNP.

En effet si un des éléments de la liste du mobilier obligatoire est manquant, et qu’un des locataires en prennent connaissance, votre bail meublé devient caduque et sera requalifié en bail de location nue.
Vous devrez alors réajuster le loyer sur la base d’un logement vide et repartir sur un bail d’une durée de 3 ans.
Votre locataire pourra demander à être indemnisé de la différence de loyer entre la location meublée et la location nue.

Voici ci-dessous le lien si vous désirez consulter le décret concernant la liste du mobilier: https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030967884&categorieLien=id

Quel type de bail en location meublée?

Quelque soit le mode de location choisi (nue ou meublé), seuls les locataires dont il s’agit de la résidence principale sont concernés par les durées légales des baux.
En effet lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, la durée du bail est libre et non réglementée.
Au niveau législatif, une personne doit occuper au moins 8 mois par an le logement pour que ce dernier soit considéré comme sa résidence principale.

Dans le cas où le logement constitue la résidence principale du locataire, ce qui représente la majorité des situations, la durée d’un bail en meublé est encadrée par la loi.
3 Solutions sont alors possible:

  • le bail meublé classique d’un an minimum, renouvelable par tacite reconduction. Si vous donner congé à votre locataire, il faut envoyer un préavis à votre locataire au moins 3 mois avant la date échéance du bail. La locataire quant à lui dispose d’un délai de préavis d’un mois s’il envisage de quitter le logement quelque soit la date d’échéance du bail.
  • le bail meublé étudiant. Ce bail a une durée de 9 mois, sans reconduction. Il prend donc fin automatiquement au terme de la durée du bail. Ce bail comme son nom l’indique est réservé aux étudiants.
  • le bail meublé mobilité. Ce bail a une durée fixée librement entre 1 et 10 mois, sans reconduction.

Qu’en est-il de la fiscalité en LMNP?

Les loyers que vous percevez au titre d’une location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, contrairement à la location nue.
Ils sont considérés comme des revenus BIC (bénéfices industrielles et commerciaux). En effet dès que vous louez un bien en meublé, l’administration fiscale vous considère comme un commerçant.

Les revenus BIC peuvent alors être imposés selon deux modes d’imposition distincts: imposition au forfait ou imposition au réel.

  • L’imposition au forfait: Ce régime d’imposition est aussi appelé micro-bic. Ce régime s’applique si vos revenus locatifs n’excèdent pas 70.000€ par an. Dans ce cas, vous allez bénéficier automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50%.
    Par contre comme l’administration fiscale vous considère comme un commerçant, vos revenus BIC seront soumis à la contribution économique territoriale (CET) qui a remplacé en 2010 la taxe professionnelle.
    Il est également possible avec ce régime fiscal d’avoir un seuil plus élevé pour les recettes (170.000€ par an) et de bénéficier d’un abattement forfaitaire plus élevé ( 71% au lieu de 50%) si vous répondez aux conditions de locations en meublé de tourisme.

Les documents à compléter pour l’imposition forfaitaire:

Lorsque vous ferez votre déclaration d’impôt, il faudra alors compléter la feuille 2042C en complément. Vous devrez alors reporter le cumul des sommes encaissées (loyers et charges mensuelles) pour vos locations meublés. L’abattement forfaitaire de 50% ou de 71% sera alors calculé automatiquement par les services fiscaux.

  • L’imposition au réel: Ce régime d’imposition s’applique obligatoirement si vos revenus locatifs dépassent le seuil de 70.000€ par an. En dessous de ce seuil vous pouvez également choisir l’imposition au réel. Cela peut être intéressant si vous avez des charges et des frais élevés qui représentent plus de 50% du montant des loyers. Si vous optez pour ce mode d’imposition, vous aurez donc la possibilité de déduire les frais et charges des loyers perçus.

Quelles sont les charges déductibles pour une location meublé?

Comme indiqué ci-dessus, vous allez pouvoir déduire des recettes locatives de nombreuses charges telles que:

– Les droits d’enregistrement plus communément appelés frais de notaire

– L’amortissement du bien et des meubles

– Les intérêts d’emprunt

– Les frais concernant les travaux

– L’assurance propriétaire non occupant,….

Les documents à compléter pour l’imposition au réel:

Si vous dépendez ou avez opté pour une imposition au réel, vous devrez lors compléter les déclarations 2031 et 2033. Afin d’éviter tout litige avec l’administration fiscale, nous vous conseillons pour ce régime fiscal au réel d’avoir recours à un expert comptable. Celui-ci se chargera de contrôler l’exactitude des sommes à déclarer et fournira notamment le plan d’amortissement.

Quelles sont les autres taxes à régler en location meublée?

En tant que bailleur de bien meublé, vous êtes redevables de différentes taxes:
La contribution économique territoriale, plus communément appelée la CET. Elle se compose de la CFE (cotisation foncière des entreprises) et de la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises
La taxe foncière: Cette taxe est a régler par le propriétaire du bien. Il est toutefois possible de récupérer la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) indiquée dans le détail de votre taxe foncière, si vous l’avez spécifié sur le bail.
La taxe d’habitation: Elle doit être réglée par la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l’année. En général c’est donc votre locataire qui aura la charge de cette taxe, hormis si vous louez en courte durée ou en saisonnier dans ce cas c’est au propriétaire de régler la taxe d’habitation.
La taxe de séjour: Cette taxe ne concerne que les biens loués en location saisonnière. Elle est à la charge du locataire. Cette taxe est variable en fonction de la commune où est situé le bien.

D’autres taxes comme la CSG et les prélèvements sociaux sont à la charge du propriétaire, elles représentent à ce jour 17.2% des revenus nets locatifs.

Convaincu par l’intérêt de la LMNP?

Envie d’investir sur la région de Montpellier?