Comment vendre un logement loué ?
Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez. (Pas dans le cas du LMNP géré)
Vous avez de nouveaux projets, vous désirez vendre rapidement ce logement mais il y a un locataire en place.
Nous allons donc voir les solutions possibles dans votre situation.
1- Déterminer la date d’échéance du bail en cours
Alors vous allez ressortir le bail en cours et Il y a un point à regarder qui va être déterminant.
Vous devez regarder la date d’échéance du bail en cours.
Si la date d’échéance est proche il faudra alors envoyer un congé pour vente. Je reviendrai sur ce sujet dans la prochaine vidéo.
2- La date d’échéance du bail est lointaine
Aujourd’hui nous allons nous attarder dans la situation ou la date d’échéance du bail est lointaine (nettement supérieure à un an) et que vous avez besoin rapidement du montant de la vente. Dans ce cas vous allez devoir vendre l’appartement en tant qu’investissement locatif.
En effet selon la loi, le propriétaire ne peut pas demander au locataire de quitter le logement avant cette date échéance. Vous allez donc vendre le logement et le bail en cours.
Cela signifie que le locataire va rester en place après la vente et que vous allez le vendre à une personne qui sera obligatoirement un investisseur.
Cet investisseur analysera votre bien par rapport à son emplacement, les caractéristiques du logement, les charges de copropriété comme pour une résidence principale mais également sa rentabilité, son mode d’exploitation, le bail, le sérieux du locataire,… Pour dynamiser la vente vous avez donc tout intérêt à vous adresser à un agent immobilier qui maitrise l’investissement locatif et la fiscalité.
En le vendant à un investisseur vous allez donc limiter le nombre d’acquéreurs potentiels puisque toutes les personnes qui désirent acheter pour en faire leur résidence principale ne vous appelleront pas.
Dans le cas ou vous vendez le logement avec un bail en cours, le congé pour vente n’est pas obligatoire, le locataire ne bénéficie donc pas du droit de préemption.
Le propriétaire n’a donc pas l’obligation légale d’avertir son locataire et de lui faire un congé pour vente. Il peut vendre le logement à qui il le souhaite. Le nouveau propriétaire informera le locataire en place qu’il y a eu un changement de propriétaire et il reprendra le bail en cours dans les mêmes conditions.
3 – Astuce commerciale pour vendre un bien loué
Toutefois, et là c’est mon côté commercial qui refait surface, votre locataire pourrait bien être intéressé par l’achat de votre appartement. Il y habite depuis quelques mois, il s’y sent surement bien et pourrait donc potentiellement se porter acquéreur. Vous avez donc tout intérêt à l’avertir de cette vente et du prix que vous en voudriez.
A titre d’anecdote, Il m’est également arrivé quelques fois le cas, ou le fait d’informer le locataire de la vente l’incite également à faire des projets immobiliers et donc à quitter le logement. Le logement est alors plus facile à commercialiser.
Pour revenir à l’achat par un investisseur, Il peut également arriver que ce nouveau propriétaire veuille acheter le logement pour y habiter ultérieurement, il devra alors faire un congé pour habiter, aussi appelé congé pour reprise. Ce congé pour reprise doit suivre une procédure avec des règles et des conditions respecter, mais cela fera l’objet d’une prochaine vidéo dans laquelle j’y reviendrai en détail.
Résumé concernant la vente d’un logement avec un bail en cours
Voila pour résumer si vous souhaitez vendre un logement loué avec un bail en cours dont la date d’échéance est lointaine, le propriétaire n’a pas l’obligation légale de notifier le locataire en place avec un congé pour vente.
Votre locataire ne bénéficie pas du droit de préemption, toutefois je vous conseille d’informer le locataire dans l’éventualité ou il voudrait acheter le bien.
Voila vous savez ce qu’engendre la vente d’un bien loué avec un bail dont l’échéance est lointaine.
4- La date d’échéance du bail est proche
Si par contre votre date d’échéance de bail est proche ou que vous n’êtes pas dans l’urgence pour récupérer l’argent de la vente, il est préférable de vendre votre logement sans bail en cours, cela sera le sujet de la prochaine vidéo. Pour être informé de la prochaine diffusion de cette vidéo, je vous invite à vous abonner à ma chaine Youtube.
Je vous détaillerai tout ce qu’il faut savoir sur le congé pour vente afin de vendre votre logement vide.
Si vous avez des commentaires, des questions, ou des suggestions de thème que vous souhaiteriez que j’aborde, n’hésitez pas à me contacter ou à laisser un commentaire.
Et si vous avez un projet de revente d’un logement avec un bail en cours et que vous souhaitez déléguer cette vente, appelez-moi au 07.83.87.64.40. Si ce bien est sur la région de Montpellier je m’en occuperai personnellement, sinon je ferai appel à un confrère de mon large réseau national.
